Wirtschaft

Wohnungsbau gestoppt?

Der Berliner Mietendeckel greift. Leider. Wohnungsknappheit hat sich dadurch nur noch verschärft. Man hätte es wissen können.

Text: Dirk Assmann

Vor einem Jahr trat das Gesetz zum Berliner Mietendeckel in Kraft. Damit wurden in der Hauptstadt sämtliche Mieterhöhungen für die Dauer von fünf Jahren unterbunden. Bei Neuvermietungen unterliegt die zugelassene Miethöhe festen Obergrenzen. Seit dem 23. November 2020 können Mieten sogar zwangsweise gesenkt werden, sofern sie die im Gesetz definierten Obergrenzen weiterhin um mehr als 20 Prozent überschreiten.

Inzwischen hat sich erwiesen, was zu erwarten war: Der Berliner Mietendeckel hat alles Zeug dazu, als Musterbeispiel für fehlgeleitete Markteingriffe in künftigen Wirtschaftslehrbüchern aufzutauchen. In der Steigerung der Mietpreise, die er brachial verhindert, drückte sich nichts anderes als ein Angebotsengpass aus. Es gab und gibt einfach nicht genügend Wohnungen, um die wachsende Nachfrage zu decken. Statt die Anreize zu verstärken, das Angebot zu erhöhen, hat der Mietendeckel sie zunichte gemacht – und damit den Engpass noch verschärft. Das nennt man Verschlimmbesserung. 

Eine neue, unerwartete Erkenntnis ist die Einsicht über die Untauglichkeit des Instruments nicht. Ein Blick über den nationalen Tellerrand hätte der rot-rot-grünen Landesregierung Berlins ihren Irrtum schnell klarmachen müssen. Ob New York, Stockholm oder Genf: Alle Städte, die mit strikten Mietpreisgrenzen experimentiert und den Markt ausgehebelt haben, kämpfen seither mit noch größerer Not.

Der marktwidrige Eingriff schadet selbst den Wohnungsbaugenossenschaften, die gemeinhin nicht als „böse Investoren“ gelten, sondern für sozial verträgliche Mietpreise bekannt sind. Vier von ihnen haben beim Bundesverfassungsgericht eine Sammelbeschwerde eingereicht. Die Charlottenburger Baugenossenschaft muss aufgrund des Mietendeckels nach Angaben ihres Vorstands Dirk Enzesberger auf den Bau von etwa 4000 Genossenschaftswohnungen verzichten. Auch notwendige Modernisierungen fänden nicht mehr wie geplant statt. Enzesberger fordert daher eine Abkehr vom Mietendeckel: „Ein Gesetz, das derart massiv in Grundrechte und bestehende Verträge eingreift, zugleich aber das Gegenteil der gesetzgeberischen Zielsetzung bewirkt, kann doch vor dem Grundgesetz keinen Bestand haben.“ Das passt zu den Klagen der Bundestagsfraktionen von Union und FDP in Karlsruhe, zu denen im zweiten Quartal 2021 mit einer Entscheidung zu rechnen ist.

Kontaktanfragen je angebotener Mietwohnung in Berlin Wohnungen mit Baujahr vor 2014

Entwicklung der Angebotsmieten in Berlin – Euro in Quadratmetern Wohnungen mit Baujahr vor 2014

Zahl der Wohnungen, auf deren Bau die Charlottenburger Baugenossenschaft wegen des Mietendeckels verzichtet:

Angebot an Mietwohnungen Entwicklung bei Wohnungen mit Baujahr vor 2014 zwischen Januar 2020 und Januar 2021

Eine aktuelle Auswertung der im vergangenen Jahr gesammelten Daten von ImmoScout24 belegt, dass der Mietendeckel greift. Im betroffenen Marktsegment aller Wohnungen, die vor 2014 fertiggestellt wurden, sind die durchschnittlichen Angebotsmieten zwischen Januar 2020 und Januar 2021 tatsächlich signifikant gesunken: Von 10,46 Euro um 7,8 Prozent auf 9,64 Euro pro Quadratmeter. Allerdings liegen noch immer 76 Prozent der inserierten Angebote über den vorgeschriebenen Grenzen des Mietendeckels.

Das Angebot an Berliner Mietwohnungen ist im betroffenen Marktsegment im selben Zeitraum um sage und schreibe 30 Prozent zurückgegangen. Ein coronabedingter Effekt ist dabei auszuschließen, wie der Vergleich mit anderen deutschen Metropolen zeigt, wo das Angebot teilweise deutlich gestiegen ist, in Stuttgart sogar um 66 Prozent. Der Mietendeckel führt dazu, dass viele Eigentümer ihre Wohnung nicht mehr auf dem Mietmarkt anbieten.

Der Mietendeckel hat das Zeug zum Musterbeispiel fehlgeleiteter Markteingriffe in Wirtschafts- Lehrbüchern.

Wie sehr sich unter diesem Deckel der Angebotsengpass auf dem Berliner Wohnungsmarkt verschlimmert hat, zeigt sich bei ImmoScout24 auch in den Kontaktanfragen je angebotener Mietwohnung. Eine inserierte Mietwohnung mit Baujahr vor 2014 erhielt im Januar 2021 durchschnittlich 214 Kontaktanfragen. Im Januar 2020 hatte die Zahl der Kontaktanfragen noch bei 128 gelegen. Schon diese Zahl war enorm hoch, doch nun sind es noch 67 Prozent mehr. Zum Vergleich: Köln liegt bei den Kontaktanfragen je Inserat in Deutschland auf Position 2. Dort gehen auf ein Inserat gegenwärtig jedoch „nur“ 63 Anfragen ein. Wer in Berlin eine Wohnung braucht, muss nach der Nadel im Heuhaufen suchen.

Eine Politik, die auf einen Mietendeckel – und neuerdings womöglich auch noch auf ein grünes „Einfamilienhausverbot“ – setzt, kann die Probleme auf dem Wohnungsmarkt sicher nicht lösen. Es braucht stattdessen Maßnahmen, die den Angebotsengpass auf den angespannten Wohnungsmärkten beseitigen und nicht weniger, sondern wieder mehr Eigentumserwerb zulassen. Um zu verdeutlichen, was das bedeutet, greift die Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit in ihrem Policy Paper „Internationale Baupolitik“ auf den Erfahrungsschatz anderer Länder zurück. Dabei bestätigt sich: Statt die Mieten zu begrenzen, muss mehr gebaut werden, damit die tatsächliche Ursache hoher Mietpreise bekämpft wird. Mit einer Reduzierung der Grunderwerbssteuerlast und besserer Förderung der Wohneigentumsbildung ist zudem auch in Deutschland mehr Wohneigentum möglich. Es braucht darüber hinaus eine Entbürokratisierung der Landesbauordnungen, um die Baukosten zu senken. Zudem muss das digitale Planen und Bauen vorangetrieben werden. Und wir benötigen endlich eine nationale Smart-City-Strategie.

Dirk Assmann ist Referent für Innovationsräume und Urbanisierung beim Liberalen Institut der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit. Der Wohnungsmarkt ist eines seiner Kernthemen.